对已出让尚未建设的终于住

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外汇讯基金分析

2025-07-13 11:09:22

昨天，长沙所有卖公寓商办项目开发商回了一口气。终于住

终于，顶不打响第枪终于等了许久的城市存政策春风刮来了！

昨天爆出湖南省住房和城乡建设厅联合6部门发布了《关于推进非住宅商品房去库存的去库若干意见》，全文不长，终于住但条条都足以让长沙的顶不打响第枪公寓商办市场虎躯一震。

1、城市存暂停去化超过36个月的去库区域非住宅商品房用地挂牌出让，对已出让尚未建设的终于住，可按“商改住”进行规划修改,顶不打响第枪可适当降低商住配比。

2、城市存促进非住宅商品房租售；

3、降低非住宅商品房交易成本；

4、降低公寓居民用户使用成本；

5、加大金融支持力度；

把这五条用大白话总结一下就是，从多个方面推进公寓等非住宅去库存。

至此，长沙打响了去库存的第一枪。

作为上轮反炒房歼击战的发起城市，作为央视点名、全国学习的地产调控“模范生”，作为一个让全国炒房客有来无回的城市，长沙为何在此时反向操作？

尽管此次新政针对的只是公寓商办类物业，和商品住宅无关。但楼市作为政策敏感度极高的市场，在玻璃渣里都能找糖吃，更何况这确实是对长沙公寓类非住宅物业的直接利好，后续政策发酵难免波及到住宅市场，从来存在引发整个楼市一起旋转跳跃的风险。

那么，究竟是什么原因让长沙敢冒这个风险呢？

真的是因为库存太大，到了不得不去库存的地步？

从数据上看，长沙公寓库存确实很大。

有数据显示，截止到9月整个长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月。

也就是说，即便从现在开始长沙不再增加新建公寓，长沙核心五区的存量公寓，也需要卖3年才能卖完。

还有更夸张的，如果分区看，其中芙蓉区去化周期高达93.1个月，即7.8年。

7.8年呀！时间计划好的话，三胎都生完了。

但其实除了长沙，有些城市的库存也很惊人。比如

截至到2020年底，郑州公寓库存去化周期7.6个年；

昆明公寓库存去化周期4.4年；

沈阳公寓库存去化周期7.9年；

注意，仅仅是公寓！

要论压力，郑州7.6年、沈阳7.9年、昆明4.4年，不比长沙2.8年压力大吗？

可为什么郑州、昆明没着急去库存，反而长沙急了？

这是因为郑州、昆明库存压力大，单纯就是商业配比过高、供应量太大造成的。

而长沙的库存是调控出来的。

长沙是如何调控的呢？

任泽平在总结长沙调控的时候强调了三点，很到位！

1、供给端，大量供应土地。

2、开发端，执行严格限价，确保开发商利率润不超过8%。

3、需求端，针对人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

这三点单看对公寓库存影响不大，但连到一起，就是一剂公寓库存大补药。

先看第一点，大量供应土地。

长沙供地有多拼呢？

官方数据统计是近5年长沙住宅用地供给增长近15倍，商住用地供给量增长2倍。

特别是2020年，长沙商住用地供给面积为220万平方米，相比2015年的73万平方米增长199.6％；住宅用地供给面积为279.46万平方米，相比2015年的18万平方米增长14.6倍。

再看第二点，执行严格限价，控制开发商利润。

长沙对开发商有多严格呢？

长沙在限价政策中明确商品房价格由“成本+利润+税金”构成。对比其它城市主要限制相对价格，限价手段相对宽松。

长沙直接规定利润率绝对值的政策。

不仅如此，2019年12月长沙再次针对开发商提出商品住房平均利润率为6％-8％。

而2017-2020年全国百强房企净利润率均超11％。长沙相当于直接把房企的利润砍半。

再看第三点，需求端，针对人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

你把这三点联系到一起。

一方面需求端严格限制，有很多人买不了住宅，只能买公寓。

另一方面供给端大量供地，但长沙对新房限价严格，住宅利润空间有限，因此众多开发商另辟蹊径将公寓作为利润增长点，大力开发。

比如在长沙，许多公寓都会把名校签学区签合同里。

泰禹上雅，雅礼系南雅实验+泰禹小学双名校的盘，直接签进购房合同，保障入读；

旺德府万象时代带育英小学学位有签订协议；

中交·中央公园大同瑞致小学读大同上东雅，有签订协议；

他们的核心卖点是上学、上好学、上品牌名校，6年循环，可流转。

这对在长沙有房，但没带好学区的；

对地州市想把娃送到长沙上学，但是购房资格还没有的；

对一线城市的湖南人，想把孩子送回长沙读好学校的等等，吸引力很大。

不仅如此，长沙还有很多住宅性质公寓。

这类公寓的特点通常是位置核心，2公里内地铁、商业等很成熟。精装交付、配置齐全，且总价低，首付低。比如——

长城万悦汇财富大厦，双地铁口现房公寓；

世景国际广场地铁口、商超环绕；

环球融创会展上东区2/4号线双地铁口4.1-5米超大开间，42，2室 55万；

总之，在调控的压力下，有供应，有需求，二者相互作用，形成了长沙独特的公寓市场。

公寓的优势在长沙就被放大了。

不限购，随便买！

不限售，随便卖！

不限贷，带学区，可上学！

所以，长久以来，长沙公寓不仅卖的好，且价格都在住宅价格之上。

但，长沙公寓市场转向是发生在今年上半年。

数据显示，长沙市内五区的公寓与普宅月度成交均价，出现了近三年多以来首次“倒挂”：长沙公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。

从4月开始，开发商降价促销已经成为常态。

比如新力铂园，从9000元/㎡降到6700元/㎡；

富力芙蓉新天地，从13000元/㎡大幅降至7999元/㎡起。

这个时候，想要在长沙拿地的开发商们就面临一个选择：

住宅利润已被严格限制，唯一能创收的公寓又如此低迷，所以接下来还拿不拿地就是个问题了。

而19日长沙的二次土拍已经给出了答案。

长沙第二批集中供地29宗，其中19宗地中止/终止/流拍，剩下10宗均以底价成交。

二批集中供地20城整体流拍率达33.9%，长沙以流拍率达65.5%，是目前为止流拍率最高的城市；

相比其他城市二次土拍的平静，长沙的二次土拍可以用“冰冷”形容。

作为全国学习的地产调控“模范生”，长沙调控的三条黄金成果不能丢。

1、供给端，大量供应土地。

2、开发端，执行严格限价，确保开发商利率润不超过8%。

3、需求端，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

特别是第一点，大量供应土地现在面临挑战。

于是，在央行三次发声维稳楼市之后，长沙终于在10月22日印发了“非住宅去库存意见”。

而就在10天前，10月12日，海南省自然资源和规划厅、海南省住房和城乡建设厅、海南省市场监督管理局才联合发布了《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》。

对照二者内容，海南的用“双暂停”几乎判了商办公寓的死刑，而湖南却用“去库存”去盘活它。

他们虽然是相反的。但都是为了房地产市场的稳定发展。

以后类似这样的相反政策还会不断的在不同城市间上演，有的打击，有的救市。

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